Монголчууд цар тахлын хүндрэлийг даван туулах, хөл хорионы үед иргэдийнхээ амьжиргааг дэмжих зорилгоор ипотекийн зээлийн төлөлтөө хойшлуулаад, 30 гаруй сар боллоо. Өөрөөр хэлбэл, 2020 оны дөрөвдүгээр сараас хойш иргэд ипотекийн зээлийн төлбөрөө хүү, үндсэн төлбөр хуримтлуулахгүйгээр хойшлуулсаар байна. Энэ хугацаанд нийт ипотекийн зээлтэй иргэдийн 50 гаруй хувь нь зээлийн төлбөрөө хойшлуулжээ. Харин одоо цар тахлын хүндрэл харьцангуй намжсан. Хэдийгээр инфляц өндөр, төгрөгийн ханш унасан байгаа ч эрх баригчид 2023 оны нэгдүгээр сарын 1-нээс эхлэн ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг сэргээхээр болж байх  шиг байна.

Ипотекийн 8 хувийн хүүтэй хөнгөлөлттэй зээлийг анх 2012 онд Монголбанк манлайлан эхлүүлсэн. Улмаар 2017 он хүртэл Төв банк санхүүжүүлж ирсэн. Ингэхдээ 2016 оны сүүлч хүртэл үндсэндээ ямар ч хязгааргүйгээр банкуудын шийдвэрлэсэн хүсэлт бүрд шаардагдах санхүүжилтийг нь өгч байсан гэхэд болно. Энэ нь эргээд барилга, орон сууцны үнийг өсгөх, төгрөгийн ханшийг сулруулах зэрэг нөлөөтэй байсан ч ийм зардлаар иргэдээ орон сууцжуулж, утаанаас салах нь чухал хэмээн үзэж байсан. Харин 2017 оноос эхлэн Монгол Улс ОУВС-ийн хөтөлбөрт орсноор Төв банк төсвийн шинжтэй арга хэмжээний санхүүжилтээс татгалзаж, ипотекийн зээлийг зөвхөн өөрийнх нь сар тутмын эргэн төлөлтөөр санхүүжүүлж ирсэн юм. Энэ схем одоо ч үргэлжилж байгаа.

Цар тахлын үед ипотекийн зээлийн төлөлтийг хойшлуулснаар сар тутмын эргэн төлөлт нь тасалдаж, улмаар дараа дараагийн санхүүжилтүүдийг шийдвэрлэхэд хүндрэл учрах болсон. Иймд дараа дараагийн зээлдэгчдийг бодож, нөгөө талаас мөнгө, ханшийн бодлоготойгоо уялдуулж, энэ удаад зайлшгүй ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хэвийн байдалд нь оруулах шаардлага үүсээд байна. Эдийн засгийн эрүүл мэнд, төсөв, мөнгөний бодлогын уялдаат байдал, ирээдүйд төлөх өр төлбөр, эрсдэлүүдээ ипотекийн зээлийг үргэлжлүүлэхээс өөр гарцгүй.

Төгрөгийн ханш 2022 онд долларын эсрэг 20 гаруй хувиар сулраад байна. Инфляц хоёр оронтой тоотой байгаа. Эдийн засгийн энэхүү хүндрэлийн эсрэг Төв банк бодлогын хүүгээ нэмэгдүүлж, мөнгөний хатуу бодлого баримталж буй. Ийм нөхцөлд ипотекийн төлөлтийг хойшлуулах нь Төв банк нэг гараараа зах зээлээс мөнгийг татаж, нөгөө гараараа нийлүүлж байгаагаас өөрцгүй болно. Тэгэхээр бодлогын нийцтэй байдлаа бодсон ч тэр ипотекийг дахин хойшлуулах нь зохисгүй гэдгийг Төв банк онцолж байгаа. Засгийн газар, УИХ-ын гишүүд ч одоо төлүүлж эхлэх цаг нь болсон гэх мессежийг хаясаар байна. Тиймээс хоёр жил гаруйн хугацаанд ипотекийн зээлтэй гэдгээ мартсан иргэд ирэх оноос зээлээ төлөхдөө одооноос бэлдэх шаардлагатай болж байх шиг. Гэхдээ ипотекийн зээлээ хойшлуулсан иргэд ирэх оноос зээлээ төлж эхлэхэд үнэхээр бэлэн байна уу, үгүй юу гэдэг нь бас нэг асуудал юм.

Хоёр жил гаруйн хугацаанд ипотекийн зээлийг хойшлуулсны нөлөө иргэдийн хувьд нэгэнт тогтсон байсан санхүүгийн сахилга батыг нь алдагдуулсан гэхэд болно. Үнэндээ сар бүр ипотект төлдөг төлөлтөө хуримтлуулах бус илүүдэл хэрэглээндээ зарцуулсаар ирлээ. Зарим нь ипотекийн зээлтэй гэдгээ бүр мартаж, бүр ч илүү их зээл, өрийн дарамтад орсон байхыг үгүйсгэхгүй. Энэ тохиолдолд ирэх оноос ипотекийн зээлүүд олноороо чанаргүйдэх, ангилал буурах бодит эрсдэл байгаа юм. Тэр тусмаа ипотекийн зээл нийт зээлийн багцын 20 хувьд хамаарах учраас энэхүү эрсдэлийг тоохгүй орхиж боломгүй. Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтөө сэргээж байгаа нь энэ гээд банк, санхүүгийн системээ тэр чигт нь том эрсдэл рүү түлхэж болохгүй.

Товчхон дүгнэж хэлэхэд, ипотекийн зээлийн хувьд ацан шалаа нь нэг талд зээлийн эргэн төлөлтөө сэргээж, хөтөлбөрөө “амьд” авч үлдэх. Нөгөө талд зээлийн төлөлтийг сэргээхтэй зэрэгцээд, банк, санхүүгийн системийн тогтвортой байдлаа хадгалж үлдэх асуудал болоод байна.

Нийт ипотекийн зээлийн багц 6 их наяд гаруй төгрөг. Үүнээс 3.4 их наяд төгрөгийн зээлийн төлөлтийг иргэд өнгөрсөн хугацаанд хойшлуулаад байгаа. 2023 оноос эргээд төлж эхлэхэд, дээрх 3.4 их наядын зээлийн хэдэн хувь нь хүндрэлд орох вэ. Муугаар бодоход 50 хувь нь чанаргүйдээд эхэлбэл, түүнийг даах хүчин чадал, хангалттай хэмжээний нөөц хөрөнгө, эрсдэлийн сан байгуулж чадах уу. Чадахаар байсан ч банкны системд энэ хэмжээний эрсдэл үүсэхийг хүлээн зөвшөөрч болохгүй. Тиймээс ипотекийн зээлээ сэргээхтэйгээ хамт зээлийн эргэн төлөлтийг нь дэмжих ямар нэгэн шийдэл олох шаардлагатай байна.

Тэгвэл шийдэл нь юу байж болох вэ. Магадгүй энэ удаад ипотекийн зээлийг нэгэн тэгш гараанаас дахин эхлүүлэх. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээлийн хувьд 2012 оноос анхандаа 8 хувийн хүүтэй хэрэгжиж эхэлсэн ч 2019 оны аравдугаар сараас 6 хувь болгож бууруулсан. Үүнээс өмнө зээл авсан хүмүүс бүгд 8 хувийн хүүтэйгээр ипотекийн зээл төлж байгаа. Тэдний зээлийн хүүг бусадтайгаа адилаар 6 хувь болгох шаардлагатай гэдгийг иргэд, олон нийт шаардаж байгаа. Төв банк, Засгийн газрын түвшинд ч судалгаа хийгээд боломжтой гэж буй билээ. Хэрвээ 8 хувийн зээлийг 6 хувь болгочихвол, энэ хүндрэлтэй цаг үед иргэдэд бага ч болов дэмжлэг болох нь гарцаагүй. Нөгөө талаас иргэдийн ихэнх нь зээлээ төлж чадахгүй байх эрсдэлтэй нүүр тулж буй энэ үед асуудлыг шийдэх бас нэг гарц, гаргалгаа байхыг үгүйсгэх аргагүй юм.